Nel caso si decida di mettere in affitto un immobile, la legge prevede la sottoscrizione e registrazione di un regolare contratto di locazione. Questo contiene un accordo firmato sia dal proprietario dell’unità immobiliare sia da chi usufruirà della stessa. Cosa contiene nello specifico questo accordo e quali diritti/doveri prevede per le due parti? Dipende dal tipo di contratto di locazione scelto.
I tipi di contratto di locazione
Il nostro ordinamento giuridico mette a disposizione varie tipologie di contratto. Ciascuna di esse comporta vantaggi e svantaggi per le due parti, adattandosi ad esigenze diverse. Vediamo quali sono.
Contratto a canone libero
La durata minima di questo tipo di contratto di locazione è di quattro anni, rinnovabili per altri quattro anni. La formula viene comunemente detta “4+4”. Scaduti gli otto anni, le due parti possono stipulare un nuovo contratto e prolungare il rapporto. Si tratta della formula migliore per chi non prevede un trasferimento a breve.
Per l’affittuario, il contratto a canone libero è più dispendioso rispetto al canone concordato. Il proprietario dell’immobile può fare affidamento su un’entrata mensile di almeno otto anni; per riottenere l’uso dell’immobile, deve però attendere il decorso del contratto.
Contratto a canone concordato
Il contratto a canone concordato prevede una durata minima di tre anni che si rinnovano automaticamente per altri due anni. Scaduti i due anni, il contratto continua a rinnovarsi di tre anni in tre anni. Per evitare il rinnovo, è necessario disdire il contratto nei sei mesi antecedenti.
I canoni di locazione previsti in questa soluzione sono stabiliti dalle associazioni di proprietari e inquilini del territorio. Grazie ad essi, gli affittuari ottengono canoni minori rispetto a quelli previsti nel canone libero. I proprietari godono invece di agevolazioni fiscali, con una tassazione del 10% e l’esenzione dall’imposta di registro e bollo.
Contratto a uso transitorio
Il contratto a uso transitorio ha una durata tra il mese e i diciotto mesi, senza possibilità di rinnovo. La formula è accessibile sono in caso di situazioni di necessità temporanee, sia da parte dell’inquilino sia da parte del proprietario.
Grazie alla sua brevissima durata, questo contratto di locazione è adatto a chi deve trasferirsi solo in via temporanea, magari per lavoro. Il proprietario non gode di un’entrata stabile, ma può chiedere un canone più elevato della media. Inoltre, il canone è spesso garantito da aziende e società, non dal solo inquilino.
Contratto transitorio per studenti
Si tratta di una formula pensata appositamente per gli studenti fuori sede. Per questo motivo, la durata del contratto va da un minimo di sei mesi a un massimo di trentasei mesi, rinnovabili. Il canone è prefissati da accordi sindacali siglati con università e associazioni studentesche.
Il pregio maggiore per il proprietario sta nelle agevolazioni fiscali. Questo tipo di contratto di locazione prevede un’imposta di registro ridotta del 30% e un imponibile Irpef del 59,9% sul canone annuo.
L’affitto in nero conviene davvero?
Nonostante la legislazione preveda una grande varietà di soluzioni, una larga parte dei proprietari immobiliari ricorre ancora al cosiddetto “affitto in nero”. Per combattere questo tipo di elusione fiscale, è nato il nuovo regime fiscale della “cedolare secca sugli affitti e le locazioni”. Chi aderisce alla cedolare secco gode di una tassazione che va dal 19% al 21%. In più, evita i tanti rischi legati a un’eventuale segnalazione alla guardia di finanza.
L’affitto in nero potrebbe rivelarsi estremamente poco conveniente. Se il proprietario di un immobile viene scoperto a seguito di una verifica, rischia di vedersi contestato l’illecito anche per i quattro anni precedenti. A meno che non abbia ottenuto la proprietà dell’immobile, quindi, si dà quasi per scontato che stia eludendo il fisco da almeno quattro anni. Basta una denuncia dell’inquilino per esporlo a una serie di possibili pagamenti tra cui:
- sanzione amministrativa per infedele dichiarazione dei redditi;
- imposte di registro sul contratto di locazione omesse. A queste si aggiungono interessi dal 120% al 240% dell’imposta non versata, calcolati dalla data della mancata registrazione;
- recupero a tassazione dell’aliquota Irpef che avrebbe dovuto versare sui canoni di locazione;
- accertamenti personali ulteriori su beni di proprietà e conti bancari.
L’inquilino guadagna qualcosa dal denunciare il proprietario?
In una situazione di affitto in nero, l’inquino viene sempre visto come la parte debole nel rapporto con il proprietario. Anche per questo motivo, il D. Lgs. n. 23 del 2011 prevedeva agevolazioni fiscali per gli inquilini che avessero segnalato i proprietari dell’immobile. A seguito della denuncia, avrebbero potuto richiedere un canone annuo pari a tre volte la rendita catastale.
Nel 2014, la Corte Costituzionale si è espressa contro la normativa in questione. Ciononostante, i provvedimenti dell’Agenzia delle Entrate sono rimasti validi fino alla fine del 2015. Lo stesso vale per i rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione registrati a seguito delle denunce. I proprietari hanno quindi dovuto aspettare il 2016 per poter richiedere il pagamento dei canoni pieni.
La normativa è stato di fatto cancellata, ma l’affitto in nero rimane una soluzione come minimo di difficile gestione. Le norme antiriciclaggio in vigore aumentano infatti i rischi legati all’incasso di contanti. In più, le sanzioni previste per la mancata registrazione del contratto di locazione vanno dal 200% al 400% della differenza tra l’imposta dovuta e quella dichiarata.
Considerato tutto questo, è molto più conveniente consultare un avvocato di Avvocati Anticrisi. I professionisti del nostro network ti consiglieranno la forma contrattuale più adatta alla tua situazione.
